民法改正が不動産賃貸実務に与える影響についての4つのポイント
賃貸物件オーナーや管理会社が民法改正についておさえておくべきポイントとしては以下の4つの点があげられます。
point 1：敷金返還や原状回復のルールが明確化された
point 2：契約書の変更が必要！連帯保証人についての極度額設定義務化について
point 3：事業用の賃貸は注意！連帯保証人への情報提供義務の新設について
point 4：連帯保証人からの問い合わせに対する家主の回答義務の新設について
このうち、特に「point 2」、「point 3」が重要
point 1
敷金返還や原状回復のルールが明確化された
まず、最初におさえておきたいポイントは、「民法改正により敷金返還や原状回復に関するルールが明確化されたという点」です。
これらの点は、民法改正前の判例や実務の内容を整理したものであり、これまでの実務を変更するものではありませんが、
念のため以下の点を確認しておきましょう。
（１）敷金返還のルール
敷金について、賃貸借契約が終了して明け渡しを受けたときに、
家主は、敷金から賃借人の債務を差し引いた額を賃借人に返還しなければならないことが法律上、明記されました。
この点は、従来の実務通りです。
ただし、敷金からあらかじめ契約書で決めた額を差し引くいわゆる敷引きの特約が、民法改正後に一律に否定されるわけではありません。
最高裁判所（最高裁平成23年3月24日判決）は、敷引金の額が高額に過ぎる場合で
かつ賃料が相場に比して大幅に低額であるなどの事情のない場合に限り、敷引きの特約が無効になるとしており、
この点は民法改正後も特に変更されるわけではありません。
また、賃借人が家主の承諾を得て、賃貸借契約の賃借人を変更したケースでも、
家主は、敷金から賃借人の債務を差し引いた額を賃借人に返還しなければならないことが明記されました。
賃借人が家主の承諾を得て賃貸借契約の賃借人を家族に変更するケースや自分の経営する会社に変更するケースでは、
この規定により、家主は従来の賃借人に対して敷金を返還する義務を負担することになります。
この点も従来の実務通りといえるでしょう。
以上が今回の民法改正で明確になった敷金返還のルールの内容です。
（２）原状回復のルールの明確化
次に、原状回復のルールの明確化について見ていきましょう。
民法改正により、賃借人は通常損耗（通常の使用によって生じた傷みや経年劣化）については
原状回復義務を負わないことが明記されました。
この点も、従来の判例や実務を整理したものであり、特に新しいものではありません。
なお、通常損耗についても賃借人の負担とする特約を設けることについては、
現在も一部の不動産賃貸借契約で行われていますが、民法改正後もこのような特約が必ずしも否定されるわけではありません。
最高裁判所（最高裁平成17年12月16日判決）は、補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が
賃貸借契約書の条項自体に具体的に明示されている場合には、
通常損耗についても賃借人の負担とする特約を設けることも有効と判断しており、
この点は民法改正後も特に変更されるわけではありません。
以上が今回の民法改正で明確になった原状回復のルールの内容です。
このように、敷金返還や原状回復のルールが民法改正で盛り込まれましたが、この点については従来の不動産賃貸実務を変更するものではありません。
point 2
契約書の変更が必要！連帯保証人についての極度額設定義務化について
次におさえておきたいポイントは、「連帯保証人について極度額の設定が義務付けられたという点」です。（改正民法465条の２）
これは土地賃貸借契約書や建物賃貸借契約書の雛形の変更が必要になる重要なポイントです。
具体的には、不動産賃貸借契約において連帯保証人を付けるときは、必ず、契約締結時に極度額（連帯保証人の責任限度額）を定めなければならないことになりました。
「極度額を定めていない連帯保証条項は無効とされます。」
この改正により、賃貸借契約書で連帯保証人を付ける場合は、契約書に極度額（連帯保証人の責任限度額）を記載することが必要です。
例えば以下のように記載することになります。
参考：民法改正後の連帯保証条項の記載例
第●条（連帯保証）
丙（連帯保証人）は、甲（賃貸人）に対し、乙(賃借人）が本契約上負担する一切の債務を極度額●●●万円の範囲内で連帯して保証する。
問題は極度額をいくらに設定するかですが、極度額設定については特に法律上のルールはなく、家主と連帯保証人の間で合意した金額を自由に設定することになります。
実際の極度額設定は以下の「（１）」、「（２）」の点を踏まえて決めるのがよいでしょう。
（１）家主側の立場からすると極度額は連帯保証人への請求限度額になりますので、多ければ多いほどよいです。
特に、悪質な滞納者の中には、滞納後も退去せず、裁判を起こして退去させなければならないケースもあります。
その場合、滞納発生から明け渡しまで1年半くらいかかることもあります。
その期間中の賃料を連帯保証人に請求できるようにしておくためには、極度額は「1年半の家賃額程度」あれば、安心でしょう。
家賃10万円の物件なら極度額が180万円のイメージです。
ただし、敷金を預かっていない物件については家賃のほかに原状回復費用も連帯保証人に請求することも考えておく必要がありますので、
1年半の家賃額に原状回復費用の見込み額を加算した額を極度額の目安と考えておくべきでしょう。
（２）一方で、極度額が高額になりすぎると、連帯保証人が尻込みし、連帯保証に応じないということもあるでしょう。
これらの2つの点を考慮して連帯保証人の極度額を設定することになります。
point 3
事業用の賃貸は注意！連帯保証人への情報提供義務の新設について
次におさえておきたいポイントは、店舗物件やオフィスの賃貸借など
「事業用の賃貸については、民法改正により、
新たに賃借人から連帯保証人に賃借人の財産状況などを情報提供することが義務付けられたいう点」です。
具体的には、事業用物件の不動産賃貸借契約で連帯保証人をつける場合は、
賃借人から連帯保証人に賃借人の財産状況等を情報提供することが義務付けられました。（改正民法465条の10）
これは連帯保証人の候補者に対して、連帯保証人を引き受けるにあたり、
賃借人にどの程度の財産があるかを把握する機会を与えることで、
連帯保証人を引き受けるかどうかについて十分な検討をさせようとするものです。
例えば、以下のようなケースが典型的な適用場面になります。
民法改正により賃借人から連帯保証人への情報提供が義務付けられる場面の例
ケース1：個人事業の飲食店が店舗を借りる場合に、事業主の家族を連帯保証人とするケース
ケース2：法人がオフィスを借りる場合に、連帯保証人をつけるケース
そして賃借人がこの情報提供を怠り、賃借人が連帯保証人に情報提供をしなかったことにより、
連帯保証人が賃借人の財産状況等を誤解して連帯保証人になることを承諾した場合で、
かつ家主が賃借人が情報提供義務を果たしていないことについて知っていたりあるいは知らないことに過失があった場合は、
連帯保証人は連帯保証契約を取り消すことができるとされています。（改正民法465条の10）
このように賃借人が連帯保証人への情報提供義務を果たしていない場合、
家主としても連帯保証人から連帯保証契約を取り消され、
滞納家賃等を連帯保証人に請求できなくなるという重大な問題が起こりますので注意が必要です。
そして、賃借人から連帯保証人への情報提供が義務付けられた項目は以下の通りです。
賃借人から連帯保証人への情報提供が義務付けられた項目
項目1：賃借人の財産状況
項目2：賃借人の収支の状況
項目3：賃借人が賃貸借契約の他に負担している債務の有無並びにその額
項目4：賃借人が賃貸借契約の他に負担している債務がある場合、その支払状況
項目5：賃借人が家主に保証金などの担保を提供するときはその事実および担保提供の内容
民法改正後は、事業用の賃貸借については、これらの「5項目」について、賃貸借契約書に記載欄を設けて、
賃借人に記入させた後で、連帯保証人に署名、捺印を求めることで、
賃借人に連帯保証人への情報提供義務を確実に果たさせることが必要になるでしょう。
なお、この賃借人から連帯保証人への情報提供義務のルールは、
事業用の賃貸のみが対象であり、一般の住宅の賃貸には適用されません。
point 4
連帯保証人からの問い合わせに対する回答義務の新設について
最後のポイントは、「連帯保証人からの問い合わせに対する家主の回答義務が新設されたという点」です。
具体的には、家主は連帯保証人から賃借人による家賃の支払状況について問い合わせを受けたときは、
遅滞なく回答することが義務付けられました。（改正民法458 条の2）
回答をしていないと、賃借人が家賃を滞納し、
家主から連帯保証人に滞納家賃等を請求しなければならない場面になったときに、
連帯保証人から回答義務違反を指摘されて、
請求に支障が生じることも考えられます。
管理会社や賃貸不動産オーナーは、連帯保証人から家賃支払い状況についての問い合わせを受けたときに、
きちんと対応するように意識することが必要です。
「個人情報であること」などを理由に連帯保証人に対する回答を拒むことがないように徹底しておきましょう。
６，【補足】民法改正が家賃保証会社にもたらす影響について
最後に補足として、「民法改正が家賃保証会社にもたらす影響について」触れておきたいと思います。
今回の民法改正で家賃保証会社の利用が増えるのではないかということが言われています。
その理由は以下の通りです。
家賃保証会社の利用が増えると予想される理由
理由1：民法改正により連帯保証人に極度額を設定することが必要になりますが、
連帯保証人が極度額に抵抗を示し、
連帯保証人をつけることが難しくなるケースが増えると思われます。
理由2：民法改正により事業用の賃貸借では、
賃借人は連帯保証人に自分の財産状況等の情報提供をすることが義務付けられましたが、
賃借人がこれに抵抗を示し、連帯保証人をつけることを嫌がるケースが増えると思われます。
以上の2つの問題点は、家賃保証会社を利用することで解決することが可能です。
なぜなら、民法改正では、法人を保証人にするケースついては、
「ポイント2」でご説明した極度額設定義務も、「ポイント3」でご説明した賃借人から連帯保証人への情報提供義務も適用されないと定めているためです。
そのため、家賃保証会社を利用するかわりに連帯保証人をつけないケースでは、
極度額の設定は不要ですし、賃借人の財産状況についての連帯保証人への情報提供も必要ありません。
このようなことから、民法改正後は家賃保証会社の利用を検討するケースが増えることが予想されています。
８，まとめ
特に「point 2」、「point 3」については、家賃滞納の場面で連帯保証人から家賃を回収するために実際に重要になる点です。
管理会社にこれらの点についての対応の不備があれば、連帯保証人への請求に支障が生じかねず、
場合によっては管理会社が家主から賠償請求されることにもなりかねません。
今回の記事を踏まえて早めに民法改正への対応の方法を検討しておきましょう。